房屋收房中常见的几大问题

●疑难一：开发商要我们先收房再验房怎么办？

　　购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收楼，但目前相当多开发商仍然让购房者先在收楼文件上签字，再发批条。而购房者在这之后才能拿到钥匙。因为已经在相关验收文件上签了字，等购房者进入房间后发现问题，与开发商争执起来也会软弱无力。在这样的情况下，很可能将购房者的问题一拖再拖，让购房者劳心劳力。

　　专家解答：

　　购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收楼。如果购房合同中没有明确约定，则可采取在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可，从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。而在验房的时间上，购房者也可以在房子盖好后上锁前去进行查验，细节问题虽然不明显，但主要毛病已经能看个八九不离十了。

　　此外专家提醒，在新楼盘收房期间，购房者可以跟开发商交涉组织集体看房，这样通过集体验房的形式，可以保障购房者的利益，如果有共性的问题，可以与开发商交涉集中解决。

　　●疑难二：房屋面积出现误差怎么办？

　　这是收房过程中经常容易碰到的问题。由于房屋的实际面积都是在建筑主体完工后测算的，基本上都会存在实测面积与预售合同上的面积不符的情况。由于这个问题直接牵涉到房屋买卖双方的利益，所以双方往往容易在这个问题上起纠纷。

　　专家解答：

　　根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。

　　如果当时签订的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款；面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

　　●疑难三：收房过程中应该缴纳的费用有哪些？

　　收完房就正式成为业主了，然而交费的时间却可能在收房的时候就开始。面对名目繁多的费用，初次收房的业主们难免头大。

　　专家解答：

　　根据相关规定及实践，收房过程中要交纳的费用主要有以下这些：费用一：公共维修基金，日后入住维修的保障；费用二：契税，获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用；费用三：产权代办费，开发商代收的服务费；费用四：有线电视、电话费等其他费用；费用五：物业管理费。

　　专家提醒：1.近期房地产市场的政策出台比较频繁，相关税费的计算调整很多，在购房过程中对此问题建议咨询专业机构；2.对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取；3.现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房者提供的该房屋的实测建筑面积报告为准。